Запровадження ринку землі сільгосппризначення не на жарт сколихнуло Україну. Не виняток і Волинь. Тут кілька разів збирали форуми, писали звернення і перекривали дороги через незгоду із пропозиціями центральної влади щодо скасування мораторію і процедури продажу. 

Однак, 13 листопада Верховна Рада підтримала законопроєкт щодо обігу земель сільськогосподарського призначення у першому читанні і зробила крок, який попередники не могли зробити 19 років. Хоча до другого читання чимало може змінитися (включно із референдумом щодо ролі іноземців), журналісти «Сили правди» проаналізували, як його базові положення можуть вплинути на власників паїв, аграріїв та покупців продуктів.

«Все скуплять в одні руки»

Відповідно до законопроєкту, з 1 жовтня 2020 року хочуть скасовувати заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності. За даними Держгеокадастру, таких земель на Волині 1086,9 тисячі гектарів (майже 54% території області). При цьому автори хочуть встановити обмеження на концентрацію землі в руках однієї особи: не більше 35% сільськогосподарських земель об’єднаної громади, не більше 15% сільськогосподарських земель області та не більше 0,5% сільськогосподарських земель України. 

Тобто в нашій області — не більше 163 тисяч гектарів на одну особу. Для нинішніх волинських аграріїв ця цифра поки недосяжна, навіть якщо йдеться про оренду. Найбільший на Волині орендар ТзОВ «П’ятидні» Валерія Діброви, за даними департаменту агропромрозвитку Волинської ОДА, обробляє близько 14,2 тисячі гектарів. 

«В нас на Волині немає великих холдингів, які могли б монополізувати виробництво. Буквально декілька господарств мають понад 10 000 га землі. Тому наші господарі не дуже відірвані від села і тих людей, які працюють на землі», – розповідає директор департаменту Юрій Горбенко. 

За його словами, в цьому є і свої позитиви:

«Там де є місцеві господарі, вони дають робочі місця і соціально відповідальні. Адже великі холдинги високотехнологічні і в них кількість людей, які працюють, порівняно менша. Вони посадили, виростили, забрали і поїхали. Натомість місцеві господарі живуть цим».

Про перевагу локальних аграріїв говорить і голова Асоціації фермерів і приватних землевласників Волинської області Руслан Хомич. Його із дочкою спільне господарство налічує близько 400 гектарів землі. Хомич вважає, що аграрії, які безпосередньо прив’язані до громад сіл, корисніші для них:

«Підтримуємо садочки, відновлення доріг, допомагаємо на похорон, почистити сніг взимку, вивезти сміття. А великі холдинги ці питання не цікавлять. Вони приїдуть посіють, потім приїдуть зберуть і навіть трубку від нас брати не хочуть. Виправдовуються, що вони «податок заплатили» і цього досить. А ми теж платим податки, але ми там живемо і відчуваємо відповідальність за це село і цю землю». 

Проте обмеження щодо концентрації все ж можна обійти, придбавши землю на одну особу двічі або на різних осіб, вважає Хомич. Мовляв, той самий аграрій може купити свою порцію землі як фізична особа і як власник юридичної особи і таким чином теоретично придбати вдвічі більше ліміту.

«Потрібно зробити дуже велику роботу, щоб передбачити всі ключові моменти і попередити монополізацію», — погоджується із можливими ризиками і Юрій Горбенко. 

«Приїдуть китайці з арабами…»

Ще одне із найбільших побоювань волинських аграріїв — неможливість конкурувати із великими іноземними компаніями, які мають доступ до дешевих кредитів і дотуються. Щоб зрозуміти можливості закордонних інвесторів, поглянемо на приклад агрохолдингу «Мрія» (не працює на Волині). 

Його у вересні 2018 року купила «SALIC UK Ltd» з Саудівської Аравії. За даними ЗМІ, сума угоди становила 242 мільйони доларів, а загальний земельний банк холдингу – близько 210 тисяч гектарів. Тобто майже втричі більше, ніж землі, які обробляють ТОП-10 аграрних компаній Волині разом взятих. 

Щоб частково попередити вплив іноземного капіталу, у законопроєкті передбачили обмеження. Так, до 1 січня 2024 року хочуть не допустити купівлі землі юридичними особами бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави. Виняток: компанії з іноземними бенефіціарами, які вже зареєстровані та працюють в Україні 3 роки. 

Важливо зазначити, що бенефіціарний власник — це не будь-який власник. За даними Youcontrol, існує два типи бенефіціарних власників:

 • особи, що прямо або через третіх осіб володіють часткою ≥ 25% в статутному капіталі підприємства;

 • особи, що можуть контролювати діяльність компанії незалежно від формального володіння.

Якщо ж ідеться про аграріїв, які працюють понад 3 роки, на Волині вони вже є. Наприклад, СТОВ «Ратнівський аграрій» із земельним банком близько 10,5 тисячі гектарів. Кінцевим бенефіціарним власником є Андрій Панніков з пропискою на Кіпрі. Кінцевими бенефіціарами ТзОВ «Веселе-Агро» (близько 6,2 тис гектарів) є Джордж Рор із США і Моріс Табасінік із Австрії. ТзОВ СП «Гірсам» (близько 2,5 тис га) заснував нідерландець Хендрік Герріт де Вріс. 

«В нас іноземні інвестори вже працюють в Ратнівському, Ківерцівському, Рожищенському районах. Є такі, що вже працюють більше 10 років. Я не чув, щоб вони дуже чекали ринку землі, аби бігом скупити землю», — вважає Юрій Горбенко.

Більше того, за його словами, конкуренція з боку іноземців корисна для власників паїв, адже допоможе підняти ціну продажу та оренди:

«Хтось цього побоюється, але хтось і від цього мав би отримати вигоду. Більша конкуренція — більша ціна за паї». 

Натомість Руслан Хомич каже про те, що конкуренція з боку іноземних компаній це серйозна загроза, особливо для малих та середніх фермерів.

«Вони кажуть, що орендарі зможуть купити землю першочергово, але через кому пишуть, що зможуть купити за ціною, за якою вона буде продаватися, тобто ціну аукціону. Землю будуть виставляти на електронні торги, де ніхто нікого не буде бачити. Я хочу побачити будь-яке фермерське господарство України, яке може витримати конкуренцію на аукціоні проти іноземного капіталу».

За його словами, у країнах ЄС фермери отримують серйозні дотації, адже ці держави дбають про збереження невеликих господарств, робочих місць та самобутності села:

«Влада мовчить про те, що західні фермери отримують дотації. І роблять це для того, щоб фермери могли за доступною ціною продати харчі людям. Німецький фермер отримує дотацію від 270 до 470 євро на гектар. Натомість нам хочуть підняти земельний податок — мінімум 3% від вартості землі».

В цей же час дотації, які надають аграріям в Україні, часто пов’язані із корупційними скандалами. Зокрема, на Волині виникли питання щодо підтримки ягідництва. 3 мільйони 178 тисяч гривень отримала ТОВ «Волинська Ягідка», пов’язана із депутатами облради В’ячеславом Богданом і Володимиром Бондарем. На всеукраїнському рівні зокрема викликали підозри великі дотації агрохолдингу «Миронівський хлібопродукт». 

«Щодо дотацій, то тут пахне криміналом. Мільярди гривень державних коштів забирають латифундії (великі підприємства, ред.). А до середніх сільгосппідприємств, не кажучи про дрібні, доходять копійки. Я вважаю, що підтримка має полягати в регулюванні плати за користування землею чи податку – ​однакового для всіх: і для маленького фермера, і для великого агрохолдингу», — заявив власник СГПП «Рать» Віктор Шумський.

Юрій Горбенко каже, що застрахувати від засилля іноземців також мали б надійні гарантії для орендарів землі, аби власники паїв не могли достроково розірвати договори. Мовляв, це має дозволити фермеру поступово купувати землю, а державна підтримка має допомогти залучити кошти дешевше.

«Якщо взяти фермера, що обробляє до 100 гектарів землі (а таких більшість на Волині), то їм багато і не треба купувати. Їм треба купити принаймні ту землю, яку вони обробляють. Зрозуміло, що треба мати кошти. Держава передбачає кошти на дешеві кредити — 4,4 мільярда на наступний рік. Ще ми не бачимо механізму, як вони будуть діяти, але така ініціатива є», — розповів посадовець.

«…і скуплять за безцінь»

Ще одна проблема, можливо головна, у грошах, тобто у вартості оренди та можливої купівлі землі. Президент Володимир Зеленський після прийняття законопроєкту в першому читанні зробив гучну заяву про те, що нардепи «відмінили економічне рабство» і «кожен українець стане власником своєї землі».

Ймовірно, «рабство» полягало у тому, що власники паїв не могли продати їх, тому мусили здавати в оренду «задешево». 

«Унікальні українські чорноземи зараз здаються в оренду в 6 разів дешевше, ніж у Німеччині, а в Данії земля дорожча у 19 разів… 460 тис. га земель в оренді на 49 років за договорами емфітевзису. Це фактично продаж землі, але за «сірою» схемою й нижчою ціною, ніж за відкритого ринку землі», — заявив міністр розвитку економіки Тимофій Милованов. 

До слова, емфітевзис — це своєрідна «позика».

«Зараз є пайовики, які хочуть продавати, але не можуть. Тому придумали такий емфітевзис, де земля нібито позичається і кошти виплачуються власнику паю на 30-40 років вперед. Але це не продаж землі. Це «позичена» земля. Натомість якщо земля куплена, її можна пропонувати як заставу банку і думати про довгострокові проєкти», — пояснює Юрій Горбенко.

За його словами, сьогодні середня ціна паю — близько 1000 доларів, а після запровадження ринку землі вона зростатиме:

«Однозначно, коли ринок запустять, ціни із кожним днем, кожним роком будуть зростати. Ми вивчали досвід Німеччини в рамках двохстороннього агрополітичного діалогу і побачили, що сьогодні європейці активно вкладають гроші в землю. Тому ціни будуть зростати і ніхто нікого не зобов’язує продавати землю із перших днів. Кожен власник паю мав би дочекатися тієї ціни, яка буде йому вигідна».

При цьому законопроєктом наразі передбачили, що «стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче нормативної грошової оцінки». Така оцінка землі визначається для кожної області. Наприклад, у Волинській області середня НГО одиниці площі ріллі наразі становить 21,8 тисячі гривень. Це досить мало, адже наприклад, у Полтавській області це 30,4 тисячі гривень, а в Одеській — 31 тисячу. 

Читайте також: Розповіли, як гектари у Володимир-Волинському районі здають в оренду на роки за безцінь напередодні відкриття ринку землі

А поки чимало людей заробляють на тому, що здають паї в оренду. Станом на першу половину 2019 року середня ціна оренди гектара на Волині була 1257 гривень. Вона суттєво коливається залежно від родючості у різних районах. 

«Це пов’язано із родючістю земель. Землі поліських територій і наших південних районів не можна порівнювати. Якщо на півдні можна вирощувати і цукрові буряки, і кукурудзу, і зернові, на Поліссі можливості значно менші. Це території для вирощування жита, пасовища, можливо картоплі на торф’яниках. На Поліссі найбільш ефективним мало би бути тваринництво. Там є природні пасовища. У нас там розводять м’ясну худобу. На Волині десь 25% всього поголів’я України. Це зокрема «Ратнівський аграрій», «Зоря» Ковельського району, «Баффало» в Маневицькому районі», — пояснює Юрій Горбенко. 

Зважаючи на це Руслан Хомич побоюється, що і ціна землі може бути несправедливою:

«На Поліссі ціна землі може не відображати того, що там реально можна виростити. Тому не можна рівняти Камінь-Каширский із Горохівським районом. У Горохівському може бути урожай пшениці 9 тонн із гектара, а в Камінь-Каширському — 3 центнери (0,3 тонни, — ред.) із гектара». 

Окрім виплат грошима, волинські аграрії практикують сплату оренди за паї продукцією, а не грошима. При цьому місцеві бюджети недоотримують кошти. 

«Цьогоріч урожай вже зібраний та починається виплата орендної плати пайовикам. Дехто з них виявляє бажання отримати плату продукцією орендаря або ж сам орендар приймає рішення  про виплату орендної плати власною продукцією, тобто у «натуральній формі», а ця ситуація за певних умов дозволяє орендарю уникнути сплати ПДФО. Отож, громадам необхідно комплексно пильнувати за усіма земельними відносинами у своїй громаді», — зауважує експертка з просторового планування Програма U-LEAD with Europe Катерина Степчук.

«Люди до цього не готові…»

Окрім неможливості ефективно конкурувати із холдингами та іноземцями, противники швидкого запровадження ринку землі часто зауважують неготовність до реформи мешканців Волині та Держгеокадастру. Справа у тому, що більшість землі сільгосппризначення в області — це земля колишніх колгоспів. Відповідно паї, які хочуть дозволити продавати, люди отримали відповідно до сертифікатів на право на земельну частку. Проте на Волині досі до 40% претендентів таким правом не скористалися.

Одна із причин: вартість оформлення необхідних документів — близько 2500 гривень. Якщо за пай ви можете отримувати орендну плату близько 1257 гривень в рік, стимулів для цього не так багато. До того ж, на думку нардепа з Волині Ігоря Палиці, у власників сертифікатів просто немає на це грошей, тому він запропонував розглянути можливість заплатити за цих людей із обласного бюджету.

«В людей є сертифікати, але кадастрових номерів немає. Виготовлення документації коштує в межах 2500 гривень. Їх людина має витратити щоб офіційно зареєструвати свою ділянку. І таких власників сертифікатів на Волині до 40%, тобто близько 128 тисяч людей. Це приблизна цифра, бо в Держгеокадастру немає точного аналізу. Я не знаю, чи бюджет може віднайти такі кошти», — зауважує Юрій Горбенко.

До слова, якщо припустити, що всі 128 тисяч захочуть отримати документи, із бюджету Волині довелося б викласти 320 мільйонів гривень. А це, наприклад, більше, ніж третина обласного бюджету на 2019 рік.

«Загалом постало питання про те, щоб запустити ринок землі, коли повністю проведуть цю інвентаризацію. Таке завдання вже поставили перед Держгеокадастром: до 1 січня 2020 року провести інвентаризацію державних земель і до запуску ринку 1 жовтня провести інвентаризацію іншої землі, в тому числі і цих паїв», — визнає Горбенко.

У фермерів є сумніви, що із своїм завданням у Держгеокадастрі справляться вчасно.

«1 січня 2025 року колишні колгоспники, які мають вдома сертифікати на право отримати паї, втрачають своє право і ця вся земля залишається «білими плямами» на кадастровій карті», — каже Руслан Хомич.

Також у Держгеокадастрі не справилися із вчасною передачею землі поза межами населених пунктів місцевим громадам.

«Суть розпорядження Кабміну № 60-р полягала у тому, щоб зобов’язати Держгеокадастр інвентаризувати землі с/г призначення поза межами населених пунктів і передати їх громадам. Відповідно до плану-графіку цього процесу в минулому році 40 громад мали отримати ці землі. Однак наша Волинська область нині знаходиться в найгіршій ситуації, бо 10 громад з минулого року недоотримали цей ресурс. З них лише в цьому році отримала землі Заболоттівська громада. Цьогорічний процес передачі триває та з новоутворених громад вже отримали землі поза межами населених пунктів Липинська, Підгайцівська, Гіркополонківська, Привітненська, Війницька і Ківерцівська ОТГ», — каже Катерина Степчук.

«Громади Волині чудово справляються…»

Попри затримки із передачею землі чимало волинських ОТГ навчилися ефективно використовувати ринок землі і залучати більше коштів за рахунок конкуренції, тобто робити те, що (як сподівається влада) зможуть робити пайовики.

«Плата за землю є одним із фундаментів бюджету громади. В складі надходжень до бюджетів громад це 15-20%. Вона включає як земельний податок, так і орендну плату. Отож, ми під час зустрічей Школи просторового планування мотивували громади не просто безоплатно передавати у власність свою землю, а натомість організовувати земельні аукціони», — розповіла Катерина Степчук.

Наразі вже 18 новостворених волинських громад активно використовують аукціони. Вони вже провели 105 земельних аукціонів. Якщо ідеться про землі сільськогосподарського призначення, переважно на аукціонах продавали право користування, тобто здавали в оренду землю приблизно на 7-10 років, залишаючи її у комунальній власності громади.

«Завдяки конкуренції під час аукціону в рази зростає ставка орендної плати. Згідно із податковим кодексом 12% від нормативної грошової оцінки є максимальна ставка орендної плати, тоді як за результатами земельного аукціону орендна плата не обмежується та може сягати 20-30% від нормативно-грошової оцінки. Зважаючи на те, що в 2019 році середня вартість гектара землі у нас в області впала до 21,8 тисячі гривень, це вдарило по бюджетам громад. Тому щоб компенсувати цю різницю, їм варто добиватися більшої ставки оренди завдяки конкуренції», — пояснила Степчук. 

Наприклад, тільки в 2019 році Любомльська ОТГ додатково заробила 1,2 мільйона гривень, Луківська ОТГ — 2,7 мільйона. 

«Велицька ОТГ на Ковельщині змогла ефективно використати свою землю, хоча там далеко не найродючіші грунти. З травня по вересень цього року вони провели 10 успішних аукціонів, залучили майже пів мільйона гривень додаткових надходжень — сума суттєва для громади із бюджетом 4,6 мільйона гривень. Поворська ОТГ теж на Ковельщині. Вони зуміли ефективно використати самозаліснені земельні ділянки. В громаду зайшло підприємство «Баффало», яке займається вирощуванням великої рогатої худоби м’ясних порід круглоріч під відкритим небом. Її випасають саме на цих землях», — розповідає про успішні приклади Степчук. 

Поки ефективно розпоряджатися землями можуть лише об’єднані громади. Проте в першому читанні вже прийняли законопроєкт №2194, який дозволяє передати повноваження щодо розпорядження цими землями з Держгеокадастру громадам, незалежно від того, чи вони об’єднані. Навіть якщо до цього часу всі землі не інвентаризують, громади зможуть завершити цей процес самостійно.

Висновки

Хоча в ключовому для земельної реформи законопроєкті визначена чітка дата, 1 жовтня 2020 року, можливість проведення референдуму щодо ролі іноземців, рішучі протести та пропущені дедлайни із впорядкуванням земельного кадастру можуть відтягнути цей процес. 

Тим часом за 19 років мораторію волиняни вже вигадали чимало способів заробляти на «сірому» ринку землі: різні форми формальної оренди, «позичання», прозорі та непрозорі аукціони. І навіть якщо Україна залишається однією із останніх країн світу, де такого ринку офіційно немає, далеко не всі до нього готові.

Ключову роль відіграватиме саме практичне впровадження ринку землі с/г призначення, яке може пройти зовсім не так гладко, як передбачає уряд. Отож варто очікувати ще не одної запеклої дискусії та акції протесту, адже на Волині чимало аграріїв переконані, що в разі серйозних прорахунків влади їх може чекати банкрутство. Натомість владі поки не вдалося переконати їх та дати чіткі відповіді на побоювання підприємців щодо прийдешніх змін.